Кредит под залог недвижимости в Латвии бывает двух видов. Первый: ипотека (hipotekārais kredīts), когда вы покупаете квартиру или дом, и они же становятся залогом. Второй: деньги под залог жилья, которое у вас уже есть, на ремонт, на погашение других долгов, на любую крупную цель. В обоих случаях ставка самая низкая на рынке, срок самый длинный, а сделка идёт через нотариуса и земельную книгу (zemesgrāmata).
Почему ставка низкая и чем за неё платите
Залог почти снимает риск кредитора: если вы перестанете платить, у него есть квартира. Отсюда низкая ставка. Плата за неё: сделка занимает недели, есть разовые расходы на оценку, нотариуса и запись в земельной книге, и продать или подарить жильё без согласия банка до конца кредита нельзя.
Ипотека: что решает цену
Например, 90 000 евро на 25 лет.
- Под 4,5%: платёж около 500 евро, переплата около 60 000.
- Под 5,5%: платёж около 553 евро, переплата около 75 800.
Один процентный пункт ставки на таком сроке стоит почти 16 000 евро. Поэтому на ипотеке имеет смысл торговаться даже за десятые доли и запрашивать предложения в двух-трёх банках.
Срок работает ещё сильнее. Те же 90 000 под 4,5%, но на 20 лет: платёж около 569 евро, переплата около 46 700. Плюс 69 евро в месяц, минус 13 400 переплаты. Если платёж на 20 лет вам по силам, это самое выгодное решение в этой сделке.
Плавающая ставка: к чему готовиться
Ипотечная ставка в Латвии обычно состоит из двух частей: маржи банка, которая фиксирована в договоре, и EURIBOR, который меняется. Маржа ваша, о ней и торгуются. EURIBOR не зависит ни от вас, ни от банка.
Например, маржа 2,5% и EURIBOR 2%: итого 4,5%, платёж по 90 000 на 25 лет около 500 евро. Если EURIBOR поднимется до 4%, ставка станет 6,5%, а платёж около 608 евро. Плюс 108 евро в месяц без единого вашего решения.
Практический вывод: считайте бюджет не по сегодняшнему платежу, а с запасом на рост ставки на пару пунктов. Банк при оценке платёжеспособности делает то же самое.
Расходы кроме процентов
Их легко забыть, потому что они разовые. А на небольшой сумме именно они решают, выгоден ли залог вообще.
- оценка объекта независимым оценщиком;
- нотариус;
- государственная пошлина за запись залога в земельной книге;
- страхование жилья на весь срок;
- комиссия банка за выдачу, если она есть;
- комиссия за гарантию Altum, если вы ей пользуетесь.
Попросите у банка полный список таких расходов до подписи и сложите их с переплатой по процентам. Только это число и есть цена сделки.
Первый взнос и гарантия Altum
Банк не финансирует всю стоимость жилья, разницу закрывает ваш первый взнос. Если накопить его трудно, есть государственная гарантия части первого взноса от Altum: для семей с детьми и для молодых специалистов.
Три вещи о ней, которые важно знать заранее:
- Заявку подаёт банк, а не вы. Спрашивайте о гарантии там, где берёте ипотеку.
- Она платная. За гарантию берут разовую комиссию от её суммы. Включите её в расходы сделки.
- Вне Риги и Пририжья гарантия заметно больше.
Точные условия меняются, смотрите их на сайте Altum перед заявкой.
Деньги под залог своей квартиры
Второй сценарий: жильё уже ваше, а нужны деньги. Залог здесь просто способ сделать заём дешевле. Но дешёвая ставка ещё не значит дешёвый кредит.
Например, нужно 15 000 евро.
- Под залог квартиры, 7% на 10 лет: платёж около 174 евро, переплата около 5900.
- Без залога, 13% на 5 лет: платёж около 341 евро, переплата около 5480.
- Под залог, 7%, но на 5 лет: платёж около 297 евро, переплата около 2820.
Низкая ставка, растянутая на десять лет, обходится дороже высокой на пять. Залог выгоден, только если вы не растягиваете срок. А на сумме в пару тысяч евро разовые расходы на нотариуса и земельную книгу съедят всю разницу в ставке: тогда проще потребительский кредит.
Частая цель такого займа: собрать несколько дорогих долгов в один дешёвый. Работает, если закрытые кредиты действительно закрываются, а не набираются заново. Подробнее на странице Kredītu apvienošana.
Что проверит банк
- Доход. Регулярный и видный на счёте. Платёж должен уходить из свободного остатка с запасом.
- Кредитная история. Активная запись в базе просроченных платежей закрывает дорогу и к залоговому кредиту: залог её не отменяет.
- Сам объект. Оценка независимым оценщиком, ликвидность, состояние, чистая запись в земельной книге. Квартиру в крупном городе банк берёт в залог охотнее, чем дом в глубинке.
- Страховка. Жильё в залоге почти всегда надо застраховать на весь срок.
Когда откажут даже с квартирой
Многие думают, что залог решает всё: есть квартира, значит дадут. Это не так. Банк не хочет продавать ваше жильё, ему нужны платежи. Поэтому залог снижает ставку, но не заменяет доход.
Типичные причины отказа при хорошем объекте: платёж не помещается в свободный остаток дохода; доход неофициальный или пришёл на счёт пару месяцев назад; квартира в доме, который банк считает трудным для продажи; на жильё уже есть обременение, например долг прежнего владельца или доля другого собственника, не согласного на залог. Последнее проверяется в земельной книге за несколько минут, сделайте это до заявки.
Как проходит сделка
- Предварительное решение банка по сумме.
- Оценка объекта.
- Окончательное решение и договор.
- Нотариус и запись залога в земельной книге.
- Деньги продавцу или вам на счёт.
Всё вместе занимает недели, а не дни. Закладывайте время, если есть договорённость с продавцом о дате.
Право отказаться: у залога свои правила
Обычный потребительский договор можно расторгнуть в течение 14 дней. В залоговой сделке закон допускает, что это право закончится раньше, например после записи в земельной книге или перечисления денег продавцу. Спросите банк о порядке до подписи. Общие гарантии закона разобраны на главной странице, подробный разбор ипотеки на латышском на странице Hipotekārais kredīts.
Если платить стало трудно
Риск здесь самый высокий: на кону жильё. Поэтому звонить в банк нужно раньше, чем при любом другом кредите, как только ясно, что платёж под вопросом. Банки обычно предлагают паузу в погашении основного долга или продление срока с меньшим платежом. Это стоит денег, но несравнимо меньше, чем взыскание: продажа залога с торгов почти всегда проходит ниже рынка.